为何要征收房地产税?
来源:新浪博客   发布时间:2017-12-25 10:32:43

可以说,从十几年前开始,征收房地产税的讨论从来没有停止过,但是每次政府说要征收房地产市场,立即会引发各种不能征收房地产税的言论风起云涌,每一个人都会提出不能征收房地产税的各种理由。但是这些理由与现代税收制度本身,与房地产税的基本内涵往往会离题十万八千里。

    所以,如果不对房地产税的意义厘清,这种争论肯定是没完没了。实际上,对该不该开征房地产持有税?其意义何在?开征房地产税对房地产市场的发展如何?它合符不合符中国的国情与实际?等,理论上及实践上都有明确的结论。根本上就不需要更多的争论。而征收房地产税的政策迟迟无法出台,最为根本的是任何一种经济政策出台,都是一次重大的利益调整或博弈,对于绝大多数居民来说,在这场博弈中一直处于绝对弱势的地位,因此,对于最有利绝大多数人利益的房地产税,其房地产税的内容是什么?什么时候出台只能听任少数人摆布。这也是中国的房地产税讨论了十几年而无法出台的根本所在。

    因为,首先就目前国内房地产业的税收、收费、土地出让租金等方面情况来看,不仅名目繁多,而且极不规范,因此,开征房地产税最为简单的目的就是能够达到对房地产业正税、明租、清费的作用。但是,以此作为开征房地产税的目的只是规范国内房地产税费方式,但开征房地产税的实际作用与意义可能要比这些目标与内容要丰富得多、深刻得多。特别是对于当前中国这个以投资炒作为主导的房地产市场来说,其重要性更是不用说了。

    因为,首先,在一个发达的市场体制下,房地产税又称不动产税,它是一种选择性的财产税(即是财产税中的一种)。它同其他财产税一样,是一个国家赋税结构中的三大支柱(还有消费税、所得税)。开征房地产税,它能够起到以下几个方面的作用:

一是可以矫正现行所得税的某些缺陷,堵塞逃税的漏洞。比如目前采取个人所得税的国家,由于未实现的资本收益在计算上有实际困难,通常会把它不列为征税的范围。如果不辅以财产税的征收,这些未实现资本收益将成为逃税的漏洞,使得政府一部分税收流失而无从补救。

二是发挥量能课税的原则,促进社会所得的公平分配。根据现有各种统计资料,世界上每一个国家的财富分配,都要远较它们的所得分配更为集中,财富分配的集中被认为是造成所得分配不均的一个主要原因。财产是一个人经济能力表现,征收财产税既表明了一个人的付税能力,也可减少财富集中,从而促进所得的分配公平。

三是征收财产税也是与谁收益谁付费的课税原则相一致的。因为每一个国家的政府支出中,国防与治安支出是最为重要一块,而这些支出的目的就是为了保卫国人的生命财产安全的。还是,公共基础设施的建设不仅能够繁荣经济也能够使财产增值。征收房地产税就是居民使用服务及政府城市化投资让住房的价值上升所要付出的成本。

四是随着人口增加和经济发展,国人所拥有的财产会不断增加,个人财产征收可以提供政府丰富和稳定的财政收入。税基因人口增加与经济发展不断扩大,使得财产税收入得以稳定发展,加上房地产的不动性,从而减少了逃税的可能。

当然,财产税还能提高资金市场的利率,从而使生产成本的增加,引起产品及劳务价格的上涨,而部分税务负担会透过价格的上涨而转稼给消费者身上,从而遏制房地产的过度需求等。也就是说,征收房地产税与土地国有及土地使用权70年一毛关系都没有。

一般来说,房地产税的课税对象只限于土地及房屋。在计算税基的时候,房地产的抵押贷款即负债不得扣除。而且房地产税在大多数国家都属于地方税,为地方政府财政收入最重要的一部分。依照各国现行税制,每一笔土地及房屋都得征税,都得根据政府定期查定之价格加以计算征定。为了课税的目的,政府通常会在每隔一阶段就会对所管辖区域内之房地产进行一次估价,这项工作完成后,每幢房产应纳税就得根据查定价格加以计算。而这种查定的价格,在进行下一次查定价格之前,没有重大事故发生,不得变更。

政府在查定房地产价格时可能有以下的几种方法:一是市场交易法;二是成本法;三是资本法。对于以上三种方法,由于欧美国家房地产市场较为发达,市场交易法应用得最为普遍,特别是对自用住宅的估价,这种方法更是便利。无论是哪一种方法,对于房地产税基的认定,都会用明确的法律来规定,以便减少房地产课税的随意性与不公平性。各国房地产税多采用单一税率。

同时,如同个人所得税的征收一样,房地产税的征收同样对某些特定房地产设定优惠办法。其优惠对象通常包括:政府机构所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非营利机构所拥有的房屋;自用住宅及个人收入低于某一水准或年龄高于某一水准者所持有的房屋。

还有,开征房地产税需要一定的基础条件,一是详实的不动产登记资料;二是用科学的方法对房地产进行低成本估价;三是政府的税收征管能力。如房地产税的税基、税率及其他税种之间的关系、中央与地方之间税收分配、征税的减免与优惠对象确立等,只有在这些方面有了条件,房地产税的开征才能有效地进行,才能公平公正,并达到开征房地产税所要达到的目标。

对于当前中国的情况来说,对征收房地产税的目的不明确、意义不清楚,所以政府一说要的征收房地产税立马反对声音四起。同时,任何税收政策出台一定是利益关系调整,房地产税的政策出台更是重大的利益关系调整。而就目前国内情况来看,最有价值的住房都掌握在有话语权的少数人手上,所以他们总是会找出不同理由不让这种政策出台,甚至可能制定房地产税政策,会是不公平不公正。中国房地产市场炒风四起,泡沫巨大,风险极高等很大程度都是与此有关。现代市场经济国家岂有哪个国家不征收房地产税?即使是经济最落后的津巴布韦也要征收房地产税,可是中国则一直拖、拖、拖,一拖就十几年没有出台。其原因国人应该心知肚明。

  (作者:易宪容,前 社科院金融研究所研究员)


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